Wenn man als Haus- oder Wohnungskäufer mit dem Notar zu tun hat

Auf die Frage, welche wichtigen Tage sie im Laufe ihres Lebens erlebt haben, werden die meisten Menschen natürlich als erstes familiäre und berufliche Momente nennen – die Heirat, die Geburt des Kindes, den Studienabschluss, die Beförderung. Unmittelbar danach aber folgt für viele sofort etwas anderes: der Kauf der eigenen Immobilie. Denn schließlich ist auch das eine Lebensentscheidung. In aller Regel führt dieser Weg über den Notar.

 

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat neun Urteile deutscher Gerichte gesammelt, die allesamt mit Notaren zu tun haben. Mal geht es um Fristen, mal um Hinweispflichten und dann wieder um so spezielle Angelegenheiten wie ein dingliches Vorkaufsrecht.

 

Schenkungssteuer?

Zu den Aufklärungspflichten eines Notars gehört es, gegebenenfalls auf die erforderliche Zahlung von Schenkungssteuer hinzuweisen. Bei der Beurkundung eines Grundstücks-übertragungsvertrages müsse er das unaufgefordert tun, heißt es in einem Urteil des Oberlandesgerichts Oldenburg (Aktenzeichen 6 U 58/09). Der Hintergrund: Ein Mann wollte ein Grundstück hälftig an Sohn und Schwiegertochter verschenken, wobei bei letzterer das Verwandtschaftsverhältnis fehlte und deswegen etwa 2.250 Euro Schenkungssteuer fällig wurde. Der Notar hatte den Hinweis vergessen und musste Schadenersatz leisten.

 

Genügend Zeit haben

Wer ein solch großes Geschäft wie einen Immobilienkauf tätigt, der sollte genügend Zeit haben, sich mit der Materie vertraut zu machen. Deswegen muss der Notar vor dem Termin eine Zwei-Wochen-Regelfrist einhalten. Das schreibt das Beurkundungsgesetz vor. Hält sich der Notar nicht daran, dann trifft ihn nach höchstrichterlicher Überzeugung (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen III ZR 292/14) die Darlegungs- und Beweislast, dass der Käufer sich nach Ablauf der Regelfrist genauso entschieden hätte.

 

Schwebender Vertrag

So lange die Parteien nicht zur Beurkundung beim Notar waren, ist ein Vertrag eine höchst unsichere Sache. Einem Käufer war es widerfahren, dass der Verkäufer erst einen Tag vor Abschluss ankündigte, nun doch nicht verkaufen zu wollen. Zu dem Zeitpunkt war allerdings bereits die Finanzierung des Darlehens geklärt und es entstanden Rückabwicklungskosten in Höhe von 9.000 Euro. Diese forderte der versetzte Käufer nun vor dem Oberlandesgericht Saarbrücken (Aktenzeichen 4 U 435/12) vom Verkäufer. Doch der Senat entschied, dass das Recht zum Rücktritt vom Verkäufer bis zuletzt wahrgenommen werden konnte, ohne Schadenersatz leisten zu müssen.

 

Gebühren für Urkunden

Dem Notar stehen für seine Arbeit gesetzlich genau geregelte Gebühren zu. Fertigt er eine Urkunde, dann muss der Auftraggeber auch dafür bezahlen. Das Kammergericht Berlin (Aktenzeichen 9 W 133/05) musste sich mit der Frage befassen, wann denn eigentlich eine Urkunde als fertig entworfen zu betrachten ist. Die Antwort: Eine entsprechende Gebühr entsteht bereits dann, „wenn der Notar den Entwurf der Urkunde vollständig auf Tonbandkassette diktiert hat“.

 

Wie alt ist der Notar?

Wer den Notar aufsucht, der kann sich zumindest einer Tatsache gewiss sein: Sein Ansprechpartner wird nicht älter als 70 Jahre sein, denn mit Erreichen dieses Altersgrenze sieht die Bundesnotarordnung ein Ausscheiden vor. Ein Betroffener hatte dagegen geklagt und von einer Altersdiskriminierung gesprochen. Doch das Oberlandesgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2 Not 8/10) sah darin kein Problem. Diese Beschränkung diene dazu, die Altersstruktur des Berufs aufrecht zu erhalten und auch nachrückenden Generationen eine Chance zu geben.

 

Beschaffenheit der Immobilie

Wie ist es eigentlich zu bewerten, wenn bestimmte Angaben im Zusammenhang mit der Beschaffenheit einer Immobilie zwar in einem Exposé auf der Internetseite des Maklers auftauchen, aber nicht im notariellen Kaufvertrag? Hier war es um die Wohnfläche eines Hauses gegangen, die statt 200 Quadratmetern in Wahrheit nur 172 Quadratmeter betrug. Der Erwerber forderte vom Kaufpreis (550.000 Euro) deswegen 66.000 Euro zurück. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 78/14) entsprach dem nicht. Es zähle letztlich das, was im Vertrag stehe. Anders liege der Fall nur, wenn dem Verkäufer nachzuweisen sei, dass er selbst von der Flächenabweichung gewusst und damit getäuscht habe.

 

Nachlassverzeichnis

Wenn der Notar ein Nachlassverzeichnis erstellt, dann muss er die Angaben der Erben einer kritischen Plausibilitätskontrolle unterziehen und dieses Vorgehen entsprechend dokumentieren. Dazu zählt nach Überzeugung des Oberlandesgerichts Bamberg (Aktenzeichen 4 W 42/16) auch eine stichpunktartige Überprüfung der Belege. Dabei kann dem Notar nach Meinung des Zivilsenats durchaus ein zeitintensiver, sehr umfangreicher Prüfungsaufwand zugemutet werden.

 

Kosten der Beurkundung

Wenn ein Notar über Erbangelegenheiten berät, gehört es zwingend dazu, dass er über die Kosten einer solchen Beurkundung informiert und außerdem darauf hinweist, dass man ein Testament auch selbst handschriftlich verfassen kann. Tut er das nicht, dann verliert er nach Ansicht des Oberlandesgerichts Naumburg (Aktenzeichen 2 Wx 37/10) seinen Anspruch auf die Gebühr. Der Verbraucher, der in der Regel ja nicht besonders rechtskundig ist, könnte sich durch ein solches Verhalten des Notars überrumpelt fühlen.

 

Dingliches Vorkaufsrecht

Die Bestellung eines dinglichen Vorkaufsrechts musste lange Zeit der Rechtsprechung zu Folge notariell beurkundet werden. Doch davon hat der Bundesgerichtshof mit einem neueren Urteil (Aktenzeichen V ZR 73/15) Abstand genommen. Anders als das Verpflichtungsgeschäft bedürfe das dingliche Vorkaufsrecht nicht der notariellen Form, entschieden die Juristen.

Quelle: LBS Infodienst